Lorsqu’une vente immobilière est annulée, la question de l’indemnité d’occupation due au vendeur par l’acquéreur se pose souvent. Une décision récente de la Cour de cassation apporte un éclairage important sur ce sujet.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 5 décembre 2024 (Civ. 3e, 5 déc. 2024, n° 23-16.270), a précisé le régime applicable à l’indemnité d’occupation.
Les faits :
Deux acquéreurs avaient obtenu l’annulation de la vente d’une maison, invoquant un vice du consentement causé par un dégât des eaux survenu après l’achat. La cour d’appel avait refusé de condamner les acquéreurs à payer une indemnité d’occupation, arguant que les vendeurs étaient responsables d’une réticence dolosive.
La décision de la Cour de cassation :
Cependant, la Cour de cassation a censuré cette décision, rappelant que l’article 1352-3 du Code civil n’exige pas l’absence de faute ou de mauvaise foi du vendeur pour qu’il puisse obtenir la restitution de la valeur de la jouissance du bien.
Les conséquences :
En d’autres termes, même en cas de dol de la part du vendeur, ce dernier peut réclamer une indemnité d’occupation pour la période où l’acquéreur a occupé le bien. Toutefois, la bonne foi de l’acquéreur joue un rôle déterminant :
- L’indemnité n’est due qu’à compter de la demande formalisée par le vendeur.
- Elle ne s’applique pas de manière rétroactive à la date de mise à disposition du bien.
Une clarification juridique :
Cette décision met en évidence la distinction entre deux concepts juridiques :
- La restitution, qui découle de l’anéantissement du contrat et vise à rétablir les parties dans leur situation antérieure.
- La responsabilité civile, qui a pour objectif d’indemniser les préjudices.
En clarifiant l’application de l’article 1352-3 du Code civil, la Cour de cassation affirme que l’indemnité de jouissance est due au vendeur, quelle que soit la nature du contrat annulé et sans condition liée à la bonne foi du vendeur.
Conclusion :
Cet arrêt apporte une sécurité juridique accrue pour les vendeurs confrontés à l’annulation d’une vente. Il rappelle que l’indemnité d’occupation constitue un droit distinct, qui ne saurait être subordonné à la responsabilité du vendeur ou à sa bonne foi. Les acquéreurs, eux, doivent être vigilants quant à leurs obligations dès lors qu’ils occupent un bien annulé contractuellement.